Sementara penjual flat Housing Development Board (HDB) tertawa sampai ke bank tahun ini, pemilik rumah pertama kali dan lajang yang mencoba mendapatkan bagian dari pasar penjualan kembali HDB marah.
Pembeli ini menemukan flat HDB yang dijual kembali terlalu mahal dengan banyak yang sekarang memutuskan untuk menunda pembelian mereka atau bahkan pernikahan mereka.
Data dari HDB menunjukkan bahwa Resale Price Index (RPI) terus naik lebih tinggi, membukukan rekor 145,2 poin untuk kuartal ketiga tahun ini – tumbuh 3,6 persen dibandingkan kuartal sebelumnya.
Analis mengatakan ini karena meningkatnya permintaan, baik dari warga Singapura maupun penduduk tetap dan kurangnya pasokan di pasar, mendorong HDB untuk meningkatkan pasokan flat Build to Order (BTO) dari 8.000 menjadi 9.000. unit.
“Ini jelas hasil dari permintaan yang lebih besar untuk dijual kembali flat dalam beberapa bulan terakhir,” kata kepala eksekutif PropNex Mohamed Ismail, mengacu juga pada 11.649 transaksi penjualan kembali yang diposting untuk kuartal ketiga.
Ini naik sekitar 14,9 persen dari kuartal kedua.
Pasangan muda lainnya, seperti Luqman Hakim Abdul Khir dan istrinya memutuskan untuk menyewa terus menyewa? karena tingginya cash-over valuations (COVs).
Memang, analis mencatat bahwa COV di seluruh tipe datar terus meningkat pada kuartal ketiga sebesar 300 persen.
“Tidak hanya ada peningkatan yang signifikan dalam jumlah transaksi, tetapi penilaian tunai juga melonjak di semua jenis flat,” kata Mohamed Ismail.
Menurut PropNex, COV rata-rata keseluruhan untuk kuartal ketiga adalah $12.000 – peningkatan $9.000 dibandingkan dengan angka $3.000 pada kuartal kedua.
PropNex juga mencatat bahwa 79 persen flat yang dijual pada kuartal ketiga ditransaksikan di atas valuasi, jauh lebih tinggi dari 57 persen pada kuartal kedua.
Keuntungan bagi penjual HDB, kutukan bagi pasangan/lajang muda
Kegembiraan di pasar HDB telah menjadi keuntungan bagi pemilik flat HDB, dengan banyak yang mengambil keuntungan untuk meningkatkan ke kondominium pada kuartal kedua, ketika harga antara properti pribadi dan flat penjualan kembali HDB berada pada titik terendahnya.
Rata-rata, pemutakhiran HDB ini menghasilkan laba setidaknya $200.000 saat menjual apartemen mereka, yang mengakibatkan lonjakan permintaan untuk kondominium pasar massal seperti Caspian dan Alexis awal tahun ini.
Baru-baru ini di bulan November, seorang penduduk tetap Indonesia menjadi berita utama ketika dia dilaporkan membayar S$653.000 untuk flat HDB empat kamar di Queenstown.
Harga yang dia bayarkan sekitar dua setengah kali lipat dari $262.000 yang dibayar penjual dan istrinya beberapa tahun lalu.
Ini berhasil menjadi $674 per kaki persegi, mengalahkan rekor sebelumnya sebesar $609 per kaki persegi yang dicapai pada Januari tahun lalu, sekitar 10 persen.
Namun, untuk pasangan muda dan lajang, kenaikan harga flat yang dijual kembali menyebabkan banyak orang menilai kembali posisi arus kas mereka.
Abdul Khir dan istrinya, misalnya, telah berhenti berburu rumah sama sekali, setelah melihat lebih dari 30 rumah susun tiga kamar yang dijual kembali di Woodlands, Sembawang, Yishun, Ang Mo Kio, Toa Payoh, Hougang, Serangoon, Ubi dan Bukit Batok .
“Kami tidak dapat menjual kembali flat karena agen meminta $2.000 untuk biaya agen dengan minimum $5.000 COV,” kata spesialis teknis berusia 27 tahun itu.
Biasanya ketika COV tinggi, pembeli memiliki opsi untuk mengajukan flat di bawah Built to Order (BTO) atau Design Build & Sell Scheme (DBSS), di mana mereka tidak perlu mengeluarkan begitu banyak uang untuk pembelian mereka.
Namun, pembeli harus menunggu tiga hingga empat tahun sebelum mereka dapat pindah.
Abdul Khir tidak melamar baik untuk flat BTO maupun DBSS karena dia tidak dapat menunggu selama itu.
Namun, dia mencoba melalui sistem pemungutan suara dua kali di bawah skema Sales of Balance Flat (SBF) tetapi harganya mahal.
Flat yang berhasil dia pilih adalah tiga kamar di Queenstown dengan harga $250.000 – jauh melebihi kelayakan pinjaman HDB-nya.
“Saya sekarang melamar rumah susun sewa di kawasan Bedok dan Tampines,” ujarnya pasrah.
Panggilan untuk rasionalitas
Netizens yang merasa telah dihargai dari pasar HDB, telah angkat senjata, menyalahkan penduduk tetap karena “merusak pasar”.
Namun, para analis mengatakan warga Singapura harus berpikir rasional karena harga flat empat kamar yang dijual kembali di Queenstown tidak akan menjadi preseden untuk transaksi serupa di wilayah tersebut.
Menurut data yang diperoleh dari situs web HDB, harga rata-rata untuk flat yang dijual kembali dengan empat kamar rata-rata $479.000 dan akan tetap dalam kisaran ini.??
“Saya menganggap ini sebagai penjualan satu kali. Kami belum melihat ada harga di daerah itu yang membludak sebanyak itu. Satu-satunya alasan ditransaksikan dengan harga seperti itu adalah karena direnovasi dengan baik dengan lantai tinggi. Pembeli bersedia dengan harga seperti itu . Jika rumah mereka tidak direnovasi dengan baik, mereka tidak akan mampu mendapatkan harga seperti itu,” kata Mohamed Ismail.
“Ini adalah transaksi satu kali yang tidak mencerminkan pasar secara keseluruhan. Sebagian besar kesepakatan penjualan kembali HDB berada di sekitar harga valuasi. Penilai biasanya tidak memberi harga dalam transaksi satu kali tersebut. Mereka akan melihat harga transaksi kisaran median,” kata Donald Han, direktur pelaksana Cushman & Wakefield Singapore.
Selain itu, analis tidak setuju bahwa perumahan umum menjadi kurang terjangkau karena HDB menyediakan opsi untuk semua kelompok pendapatan.
“Saya tidak setuju bahwa mereka tidak mampu karena HDB menyediakan alternatif lain seperti BTO dan DBSS. Bagi mereka yang tidak mampu harus merencanakan jauh-jauh hari untuk membeli BTO dan DBSS,” kata Mohamed Ismail.
Tidak untuk intervensi
Menurut PropNex, pasar penjualan kembali HDB kemungkinan akan menyaksikan lebih banyak transaksi tahun ini karena ada pasokan terus-menerus dari penjualan kembali flat yang berpotensi mencapai 40.000 transaksi tahun ini saja.
Ia menambahkan bahwa jika ekonomi pulih dengan baik, ini dapat menyebabkan permintaan yang lebih besar di pasar penjualan kembali HDB karena lebih banyak orang Singapura yang dapat memiliki pekerjaan dengan gaji yang baik atau pekerjaan yang stabil, atau jika ada lebih banyak penduduk tetap di negara tersebut. pasar.
Ini berarti harga flat yang dijual kembali akan naik lebih jauh – sesuatu yang pasti akan dikeluhkan oleh warga Singapura.
Namun, analis mengatakan, pasar HDB tidak mungkin memperkenalkan langkah-langkah pendinginan, mirip dengan yang diterapkan oleh pemerintah di pasar properti swasta pada bulan September.
“Sama sekali tidak baik bagi HDB untuk mengganggu kekuatan pasar. Faktanya, di pasar penjualan kembali, pembeli dan penjuallah yang menentukan harga,” kata Mohamed Ismail.
“HDB memiliki tugas yang menantang untuk memenuhi pasokan dengan permintaan karena biasanya membutuhkan waktu dua tahun untuk membangunnya. Meramal permintaan yang efektif tidaklah mudah – tidak ada metode yang sangat mudah untuk memprediksi permintaan di masa depan,” kata Han.
Untuk calon pemilik rumah yang tidak mampu membeli flat HDB, analis menyarankan mereka untuk mengambil contoh Abdul Khir – sewa.
“Jika keterjangkauan menjadi masalah – maka sewa. Apa yang naik akan turun – sama seperti siklus pasar lainnya. Terkadang, keputusan terbaik adalah menunda pembelian daripada melakukan pembelian berlebihan dan terjebak dengan pembayaran cicilan hipotek yang besar,” kata Han.
Bagaimana dengan para lajang yang hanya bisa membeli dari pasar penjualan kembali?
“Mereka yang baik-baik harus membeli kondominium “Mickey Mouse”. Yang lain, harus mempertimbangkan untuk menikah,” kata Mohamed Ismail tanpa basa-basi.
Perencanaan ke depan: Pekerjaan pemerintah atau orang Singapura?
MP Dr Muhammad Faisal, asisten profesor real estate di National University of Singapore, baru-baru ini menyalahkan pasangan muda yang tidak bisa mendapatkan flat karena tidak merencanakan ke depan.
Tapi bisakah urusan hati benar-benar direncanakan?
Selain itu, kebijakan imigrasi liberal pemerintahlah yang sedikit banyak berkontribusi pada peningkatan permintaan flat HDB yang dijual kembali dari penduduk tetap.
Calon pemilik rumah terbagi atas masalah ini dengan beberapa mengatakan mereka setuju tetapi tanggung jawab tetap ada pada HDB.
“Saya setuju bahwa pasangan muda harus membuat rencana ke depan, tetapi saat itu, bagaimana kita tahu bahwa orang asing akan berbondong-bondong datang ke Singapura tiga tahun lalu? Saya merasa bahwa HDB harus bekerja sama dengan Kementerian Dalam Negeri dalam hal ini.” jumlah imigran yang diberikan izin tinggal tetap untuk memastikan bahwa ada pasokan yang memadai baik di pasar penjualan kembali maupun primer,” kata Abdul Khir.
Namun, satu hal tetap pasti.
Masalah keterjangkauan perumahan publik dan kebijakan imigrasi liberal pemerintah adalah topik yang sangat hangat diperdebatkan tahun ini.